Нерешенные вопросы рынка земли: ипотека, фонд гарантирования кредитов, антимонопольное законодательство и контроль за землями

Необходимость открытия в Украине рынка сельскохозяйственных земель уже не отрицается никем — даже политиками-популистами, которые годами строили на «защите крестьян» свою риторику. О преимуществах (как экономические, так и просто цивилизационные) отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, написано и сказано уже достаточно, ведь земельный рынок — это, без сомнения, победа, но у победы, как известно, много отцов.

Об этом сообщает Agropolit.

Гораздо меньше внимания уделяется недостаткам и до сих пор незакрытым противоречиям и/или лазейкам в законодательстве, которые после 1 июля 2021 года могут превратиться в проблему для органов местного самоуправления, граждан и как следствие, всего государства.

Такие «узкие места» можно исправить и предупредить, но для этого нужно их признать и проанализировать. Как человек с почти двадцатилетним опытом в сфере земельных отношений (и как практика, и как представителя регулятора) я вижу несколько положений, которые могут оптимизировать и улучшить инфраструктуру будущего рынка земли.

Государственное финансирование сделок и фонд гарантирования кредитов

Рынок на то и рынок, чтобы обходиться без госструктур на нем или хотя бы свести их участие к минимуму. Но когда мы имеем дело с новым активом, да еще и таким специфическим и социально значимым, как земля, то продавцам (а это могут быть люди преклонного возраста, у которых на руках только госакт) необходим доступ к верифікованої информации и консультаций, а покупателям — до недорогих финансовых ресурсов.

И то, и другое обязано предоставить государство, запустив программу кредитования с лояльными условиями, а также наладив работу консультационных центров в регионах.

Плодить дополнительные госхолдинги под каждую новую задачу — не очень удачная идея, но в Украине уже существует целый ряд госструктур в сфере АПК, которые могли бы выполнить эту задачу. По нынешнему профилю деятельности наиболее оптимальной выглядит НАК "Украгролизинг", которая:

• располагает филиалами в области
• имеет широкий опыт помощи сельхозпроизводителям в приобретении техники и эта практика может быть расширена и на земельные участки.

Маловероятно, что удастся скорректировать бюджетное финансирование и наполнить компанию ресурсами уже в этом году, но с 2022 года вполне реально запустить механизм такой земельной ипотеки через НАК.

Стимулы для развития фермерства и небольших сельскохозяйственных товаропроизводителей

Хотя на словах представители власти постоянно декларируют, что рынок земли открывается, в частности, и для стимулирования развития фермерства, в нынешней архитектуре реформы это никак не отражено.

Эта категория сельхозпроизводителей не имеет никаких преференций и послаблений и после 1 июля будет вынуждена действовать на общих основаниях, находясь на равных как с условным агрохолдингом, так и с инвестором, который покупает землю для ведения сельского хозяйства, а для перепродажи.

Поддержка фермерства-вопрос не столько экономический, сколько мировоззренческий. Ответ на него показывает, аграрный уклад мы хотим видеть в стране: небольшие семейные фермерские хозяйства с собственниками, которые живут в селах и заботятся о них, или превалирование крупных и сверхкрупных структур, для которых земля — всего лишь средство производства, а сельское население — не соседи, а чувствительный груз.

Обе модели имеют право на существование.

Но в Украине, где до 30% людей проживающих в селах и где фермеры являются одновременно и работодателями и инвесторами в инфраструктуру, а также развивают социальную сферу, было бы безответственно никак не отразить эту роль и не поддержать фермерские хозяйства при запуске рынка земли.

Принцип " выращивай или потеряешь»

Пункт тесно связан с предыдущим, что также несет в себе этическую дилемму — как сбалансировать свободу действий частного бизнеса и интересы государства.

Безусловно, не все земельные операции будут осуществляться с целью наладить на купленных участках производство сельхозпродукции. Более того, я прогнозирую, что в первую волну значительную часть покупателей составят именно непрофильные инвесторы, которые ищут, где «припарковать» деньги.

Ставки по банковским депозитам невысоки, прибыль на драгоценных металлах съедают налоги, курс bitcoin нестабилен, рынок недвижимости уже надоел-инвестиции в землю, стоимости которой пророчат стабильный рост (оценки от 50% к 100%за пять лет) выглядят привлекательной альтернативой вложения средств.

При этом в отличие от фермеров, у которых деньги, как правило, находятся в обращении, откуда их нужно изъять, чтобы уложиться в земельный банк, такие портфельщики имеют в своем распоряжении достаточно свободных финансовых ресурсов для покупки участков.

Покупка земли с целью перепродажи — это нормальная рыночная практика, вот только производство продукции АПК в ней выглядит совершенно необязательным и даже лишним элементом. Закон о рынке земли никак не регулирует вопрос использования участков после продажи. Скорее всего, жесткие драконовские нормы, действующие в некоторых странах ЕС и требуют проживания собственника по месту нахождения участка вряд ли нашли бы отклик в украинских реалиях. Но и абсолютная рыночная вольница не является безусловным благом. В лучшем случае такой новоиспеченный собственник просто сдаст участок в аренду первому же заинтересованному агрохолдингу, то есть для местной общины ничего не изменится по сравнению с статус-кво, который как раз и должна была улучшить земельная реформа.

А в худшем случае мы увидим практику купленных и оставленных до лучшего ценового предложения участков. Вряд ли количество таких пустошей будет критически велико, чтобы заметно снизить агропроизводство и пошатнуть место Украины на мировом рынке зерна. Но и развитию отрасли такая спекуляционная практика не будет способствовать.

Антимонопольные предохранители на свободном рынке земли

Потеря контроля над своей землей и создание локальных феодалов — один из основных страхов, который озвучивают люди в соцопросах накануне введения рынка земли.

Надо признать, что этот страх небезоснователен, поскольку практику внутренних договоренностей на уровне местных фермеров, холдингов и отдельных представителей местной власти — депутатов местных советов, глав ОТГ, никто не отменял.

Трем-четырем лицам всегда легче договориться между собой, и играть в одни ворота при решении земельных вопросов, чем общине из нескольких сотен человек скоординировать свои действия. В дальнейшем это может привести к формированию локальных персональных вотчин и как следствие — социальных взрывов. Чтобы не допустить этого, на законодательном уровне должны быть предусмотрены безопасные и, главное, реально действующие границы концентрации на уровне районов, области и страны в целом.

Закон о рынке земли, а также постановление Кабмина о проверке покупателя сельскохозяйственной участка вводит такие ограничения, но для профессионального юриста обойти их в нынешнем виде не сложно.

При отсутствии реестра связанных лиц и символической стоимости услуги «паспорт подставного лица» скупить сколь угодно большой массив — вопрос лишь наличия денег и желания. Так, на первом этапе, учитывая небольшой лимит продажи земли в одни руки на уровне 100 га, административные расходы на оформление сверхурочных сделок будут занимать значительную часть в общей сумме покупки. Но не стоит забывать, что уже в краткосрочной перспективе допустимый лимит увеличивается до 10 тыс га и в стране может появиться целый новый рынок «земельных фунтов».

Контроль за использованием сельскохозяйственных земель

В Украине практика контроля за соблюдением севооборотов и в целом экологического надзора максимально дискредитирована коррупцией, которая годами существовала в этой сфере. Также крайне живучая и безапелляционная мантра о том, что частный бизнес сам разберется, что ему выращивать.

Но свобода предпринимательского выбора, когда дело касается такого ресурса как земля, предусматривает обоюдную ответственность государства и бизнеса, которая в Украине только начинает формироваться. Опыт зарубежных стран, наиболее показательным из которых является аргентинский, подтверждает, что государство не может полностью устраниться от вопроса контроля за корректностью использования земель — даже и пожалуй, что в первую очередь, частных.

Проблема в том, что механизм такого контроля хоть и прописан, но из-за того, что полномочия дублируются между ОМС и органами исполнительной власти, эффективно не работает. У семи нянек, как известно, проконтролировать что-то сложно, каждый хочет быть главным и взвалить ответственность на другого.

Госнадзор должен иметь четкую вертикаль, четкие параметры и пределы, а также ответственность и за результат, и за попытки любых злоупотреблений. Накануне запуска рынка и на первом его этапе наличие такого регулятора приобретает первостепенное значение, если мы хотим, чтобы характеристика «лучшие в мире черноземы» не потеряла актуальности.