Грозит ли рынок земли созданием "феодальных княжеств", или Поля маркиза де Карабаса

Рынок земли и земельная реформа в Украине стартуют с 1 июля 2021 года-вступает в действие закон № 552-IX об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Впрочем, предложен ли правительством механизм контроля за концентрацией сельскохозяйственных земель и вырастут ли "феодальные княжества" в условиях свободного рынка земли? Это одни из главных опасений, которые высказывали украинцы накануне введения рынка земли. Повторю его еще раз – в результате неуправляемого накопления земельных ресурсов будут созданы удельные княжества, контролируемые одним человеком или ограниченной группой лиц.

В условиях формирования таких теоретических латифундий в масштабе ОТГ или даже района может сложиться ситуация, при которой по большинству ключевых вопросов не будет альтернатив, а система сдержек и противовесов не работает.

Ответом на эти опасения, а также мерой обеспечения экономической конкурентности стало введение ограничений на концентрацию земли в одних руках, которое на первом этапе составит лишь 100 га. Это сверхконсервативный лимит, более жесткий, чем в большинстве стран Евросоюза, но эта перестраховка – небольшая цена за спокойствие людей и социальную стабильность.

Но самый строгий, пусть даже законодательно закрепленный параметр имеет все же теоретический характер. Важнее, будет ли он соблюден на практике, точнее – все ли сделал законодатель, чтобы исключить его нарушение.

Учитывая то, что речь идет об одном из самых болезненных и социально чувствительных параметров земельной реформы, механизм контроля за концентрацией является одним из ключевых положений из всего земельного законодательного пакета.

Правила «проверки на гектары» закреплены в принятой 16 июня постановлении Кабмина. Этот Порядок – дорожная карта, по которой будет проводиться проверка будущих землевладельцев.

Ответственность проверять приобретателя земельного участка на соблюдение требований ст. 130 Земельного кодекса, в которой перечислены ограничения в отношении покупателей, возложена на нотариусов. На первый взгляд такой выбор может показаться странным (почему не госорган?), но при более близком рассмотрении он является вполне логичным.

Нотариальное удостоверение-это обязательный этап сделки, поэтому стороны по умолчанию обращаются к нотариусам. Плюс для нотариусов уже открыто максимальное количество реестров, кроме тех, что касаются национальной безопасности, и нет необходимости начинать и проходить процедуру предоставления доступа к ним новому субъекту.

К тому же нотариусы и до открытия рынка земли выполняли ряд подобных функций – проверяли аутентичность подписей, соответствие законодательству, правосубъектность и исключали фиктивность сделок.

Также важно, что в Украине, согласно данным Единого реестра нотариусов, 5739 частных нотариусов и 753 государственные нотариальные конторы, и они относительно равномерно рассредоточены по всем регионам, что опять же облегчает доступ к ним для всех сторон сделки.

Таким образом, к выбору гарантов соблюдения концентрации вопросов нет, но есть несколько замечаний к самой процедуре.

Во-первых, рассмотрим ситуацию, при которой нотариус при оформлении сделки выяснил, что покупатель по каким-то критериям не соответствует закрепленным в законодательстве требованиям. Что ему делать дальше – непонятно. Порядок не закрепляет обязательства нотариуса в случае выявления противоречий отказать в регистрации и блокировать сделку.

Да, это кажется вполне очевидным, тем более, что изменения в законе «О нотариате» требование об отказе в регистрации как раз закрепляют. Но надо учесть, что для недобросовестных участников рынка любая нестыковка и наименьшее пробел в законодательстве будет поводом для злоупотреблений. А сейчас, если руководствоваться исключительно документом Кабмина – а это предполагается, поскольку он задуман как прикладной, то получается, что обязанности нотариуса в части проверки покупателя сводятся к сбору данных, заполнение анкеты в двух экземплярах, один из которых отдается клиенту, а второй остается в архиве. И все.

Еще один спорный момент – исключение из числа покупателей граждан государства-агрессора. Сейчас это выглядит так, что вы показываете паспорт гражданина Украины, а нотариус не задает лишних вопросов, веря вам на слово, что у вас нет никакого другого гражданства. Но, как известно, среди богатых и сверхбогатых людей много лиц с двойным гражданством, и также не вызывает сомнения, что именно они могут быть в первой волне покупателей земли. А сито, через которое предлагается их просеивать – в лучшем случае просто опрос, то есть не самый надежный метод.

Пробелом выглядит и то, что нотариус не обязан информировать профильный госорган по контролю и охране земель о проведении сделок. В то же время такой обмен данными, во-первых, повысил бы информированность, а во-вторых – позволил бы избежать дублирования функций контроля и параллельности части процессов.

Но, конечно, самый ключевой момент – это проверка конечных бенефициаров сделки. Поскольку в Украине нет реестра связанных лиц, то ни один самый честный нотариус просто не в состоянии установить, что условно пять участков покупают в интересах одного человека.

Учитывая то, как сейчас (не)решается проблема случаев двойной регистрации прав на землю, то нет сомнений, что эта практика может коснуться и сделок купли/продажи. Скорее всего, отсутствие качественных данных будет компенсироваться какой-то форме расписки о том, что покупатель не является косвенным владельцем других сельскохозяйственных земель, суммарно превышающие лимит в 100 га. Это юридически снимает ответственность с нотариуса, но не решает проблему контроля за концентрацией. И как быть в случае изменения целевого назначения участка? Была сельхозземля, а стала, например, под частную застройку-будет ли она учитываться в 100 га?

В части юрлиц ситуация еще более запутанная, поскольку законодатель требует запрашивать у них сведения о структуре собственности, но сама форма предоставления таких сведений не утверждена.

Эта проблема неактуальна до 2024 года, и есть время для ее исправления, но также факт, что механизм контроля за концентрацией в нынешнем его виде имеет ряд рисков и неучтенных моментов.

Хотя в целом, надо признать, документ кажется рабочим.

Кроме того, я уверен, что даже при наличии лазеек в законодательстве вряд ли будет вал желающих ими воспользоваться-по крайней мере сейчас, когда на кону лоты по 100 га. Истории о феодальных княжествах, которые некий олигарх скрупулезно формирует, скупая по сто гектаров – это что-то из городских легенд и политических лозунгов. Во-первых, зачем олигарху вотчина в 500 га в Житомирской области. Во-вторых, если уж такая нужна, то проще подождать увеличения лимитов и не мельчить. И в-третьих, при должных знаниях аренда может быть надежным инструментом, который дает почти все преимущества собственности, а ответственности требует гораздо меньше.

Исходя из практики, которую я видел за год, предшествовавший запуску рынка земли, именно в направлении упорядочения арендных отношений и работал крупный бизнес. Массово "агентами" холдингов проводились аудиты земельных банков, отсекалось лишнее, были легализованы самозахваты, сомнительные сделки спешно подчищались. То есть крупные игроки пошли легальным путем и вряд ли будут устраивать земельные карусели. А мелкие вряд ли имеют желание и ресурсы, чтобы проворачивать масштабные схемы.

И наконец еще один фактор, ограничивающий массовую скупку-это не всегда адекватная оценка дольщиками своей земельной собственности. Годы моратория и нагнетания политической истерики привели к тому, что многие владельцы путают понятия ценности земли, а она, несомненно, огромна, поскольку это не только ресурс, но и территория, и ее цены. Последняя как раз может разочаровать владельцев, и они будут выжидать, пока рыночные расценки, что на старте рынка вряд ли составят больше чем $1-2 тыс. за гектар, вырастут до желаемого ими уровня. А произойдет это очень не скоро.